BAKERSFIELD, CA - Un grupo de investigación asociado con la industria de energía limpia emitió una carta el lunes acusando a la Junta de Supervisores del Condado de Kern de violar la Ley Ralph M. Brown, la ley de reuniones abiertas del estado.
La carta de dos páginas del abogado Karl Olson, de Cannata, O'Toole, Fickes y Lamazan, dijo que los supervisores violaron la ley al votar para eliminar el programa de financiamiento de energía limpia en el condado de Kern no incorporado el 11 de julio, en el cual supervisores indicaron que la razón principal del cual ellos votaron para eliminar el programa es debido a las “super derecho de retención”que afectan a las hipotecas y pueden causar problemas al tratar de vender o refinanciar la casa.
Uno de los problemas de este programa es que es administrado por medio de la empresa privada que financian el programa al poner un derecho de retención, la cual no se traslada al dueño de la casa, así forzando al dueño de una casa PACE de pagar el financiamiento por completo o hacer que el comprador asuma el costo; forzando al tesorero del Condado a que cobre los pagos hechos a las empresas privadas en sus rollos de impuestos.
Olson está representando el proyecto Cheques y Equilibrios un blog que el Director Ejecutivo Scott Peterson describe como "un organismo de vigilancia investigativo que mantiene cabilderos y otros que bloquean el crecimiento de una economía sostenible responsable ante el público".
Olson apoya la afirmación del grupo señalando una declaración en una solicitud de subvención presentada por la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de Bakersfield a la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces en busca de fondos para una campaña de cabildeo anti-PACE.
La declaración de la representante de la inmobiliaria, Kim Schaefer, dice que ha hablado con "funcionarios locales elegidos" que están dispuestos a "comprometer los votos necesarios" para colocar una moratoria en los préstamos de financiamiento de PACE.
El programa PACE provee financiamiento para renovaciones residenciales y comerciales que son eficientes en el consumo de energía, incluyendo ventanas, unidades de aire acondicionado y la instalación de paneles solares.
Algunos Agentes de Bienes Raíces se han opuesto al programa porque está financiado por una propina sobre los impuestos de propiedad asociados con la propiedad mejorada.
Eso puede complicar la venta o refinanciación de la propiedad, afirmaron.
Los portavoces de las empresas que administran el programa PACE plantearon las mismas preocupaciones antes de la reunión del pasado martes y enviaron solicitudes de registros públicos para investigar la demanda.
El Proyecto Cheques y Equilibrio envió solicitudes similares al Condado de Kern el lunes, antes de la carta de Olson.
En un artículo escrito para el Bakersfield Californian por el hipotecario Mike George, dueño de la hipotecaria AGAPE MORTGAGE, en Bakersfiled, George discutió 12 desventajas que el programa puede tener. Estos problemas suelen ser:
1 Prestamos abusivos: una persona debe calificar baso en su habilidad de pagar, no sobre la equidad de la casa.
2 Está estructurado como evaluación fiscal: Tal como está estructurado como una evaluación fiscal, la cantidad debida se amarra a la propiedad en vez de amarrarse al dueño.
3 Se forma en una “super derecho de retención”: eso quiere decir que en caso de que el dueño no pueda pagar la hipoteca, el préstamo de este programa viene sobrepasando a la hipoteca, el cual viola muchas de las clausulas hipotecarias.
4 No hay supervisión financiera: la mayoría de las personas explicando el programa no tienen experiencia financiera.
5 No hay prueba de beneficios o valor: es decir, los programas de PACE no son vendidos sin tener primero una auditoria sobre la energía limpia o certificación de una tercera persona.
6 Sin costo de utilidades: Uno piensa que con este programa el costo de las utilidades puede bajar, pero no es verdad, ya que el costo se materializa en los costos adicionales.
7 La inflación de los precios: Usualmente los contratistas del programa PACE incrementan el costo de los precios. Usualmente cobrando más de lo que es necesario.
8 Tazas de interés altas.: La tasa de interés cobrada para este programa, puede ser del más del doble de la taza existente de la hipoteca de la casa.
9 Revelación inadecuada: Usualmente el precio total a pagar, incluyendo impuestos y cuotas que no son reveladas al principio.
10 Grandes penalidades al pagarlo temprano: las penalidades por pagar el préstamo temprano pueden aumentar el costo del balance principal y puede incluir pagos de interés adicional.
11 Cuotas de pagos atrasados: utilizan las mismas medidas que utiliza el gobierno cuando falta el pago de impuestos y pueden llegar a la perdida de la casa.
12 Predeterminado automático: Si una hipoteca predetermina que ningunaotra hipoteca o derechos de retención que tomen prioridad a la hipoteca primaria se tendrán que pagar de inmediato.
El abogado provisional del Condado de Kern Mark Nations dijo que la carta es un paso procesal necesario antes de que un grupo pueda demandar a la Junta de Supervisores del Condado de Kern.
La carta de Olson claramente indica que su siguiente paso sería demandar para invalidar el voto para matar el programa PACE en el condado de Kern no incorporado.
Las naciones dijeron que él está recogiendo los documentos para responder a la petición para los expedientes de los administradores de PACE y no ha descubierto nada para demostrar que los supervisores rompieron la ley abierta de las reuniones del estado. "No ha habido violación de la Ley Marrón", dijo.
Ciudadanos como los Agentes de Bienes Raíces, Naciones dijeron, "tienen un derecho constitucional de acercarse a sus representantes".
Dijo que la demanda se basa únicamente en una frase en una solicitud de subvención
presentada por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Bakersfield y de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Nations dijo que la sentencia ni siquiera se refiere a miembros de la Junta de Supervisores del Condado de Kern - sólo funcionarios locales elegidos.
El ayuntamiento de Bakersfield, que también ha sido blanco del proyecto cheques y saldos sobre PACE, aborda el tema del financiamiento de PACE el miércoles por la noche