Por José Gaspar
"Tuve que mudarme de mi ciudad natal porque ya no podía pagar el alquiler aquí", dijo Yolanda Chacón Serna. Ella fue uno de varios defensores de los inquilinos que hablaron en una conferencia de prensa afuera del ayuntamiento de Delano.
"La gente nos ha dicho que los alquileres se han salido de control", dijo Lupe Martínez, residente de Delano desde hace mucho tiempo.
Apodada la "campaña Fair Rents Delano", comenzó en diciembre de 2023 y fue organizada por una coalición informal de activistas comunitarios. La petición necesita un 10 por ciento de firmas válidas de votantes registrados en Delano para ser colocada en la boleta electoral de noviembre para su aprobación por los votantes. Si se aprueba, establecería una ordenanza para limitar los aumentos de alquiler que representan el 60% del cambio anual en el índice federal de precios al consumidor, o un máximo del 3% por año, lo que sea menor, con algunas excepciones durante un período de 12 meses. Según la ordenanza propuesta, solo las unidades de vivienda construidas antes de 1995 que no estén exentas estarían sujetas a las protecciones de control de alquileres. Todas las unidades residenciales a las que se les emitió un certificado de ocupación después del 1 de febrero de 1995, así como las viviendas unifamiliares y los condominios, no están sujetos a ninguna medida de control de alquileres, según la Ley de Viviendas de Alquiler de Costa-Hawkins.
Cuando se le preguntó cuántos inquilinos en Delano se beneficiarían de la ordenanza propuesta, el director de la campaña, Arturo Rodríguez, dijo que no sabía y que había pedido información a la ciudad, pero no ha recibido ninguna respuesta. Pero la ordenanza propuesta va más allá del control de alquileres, y no todo el mundo está de acuerdo en que sea necesaria.
"Es una idea horrible. Va a ser la ordenanza de control de alquileres más restrictiva de California", dijo el alcalde de Delano, Joe Alindajao, en una entrevista telefónica. "Y es completamente innecesario porque California ya tiene una ley de control de alquileres".
Alindajao dijo que estaba hablando como ciudadano privado y se ha recusado de participar en discusiones sobre el control de alquileres en las reuniones del consejo de la ciudad porque es un propietario que alquila un dúplex de cuatro unidades construido antes de 1995. El alcalde dijo que la ordenanza propuesta obligaría a la ciudad a crear lo que llamó otro nivel de gobierno para resolver disputas entre propietarios e inquilinos a un costo anual de $1.8 millones para los contribuyentes de la ciudad.
"Vamos a desperdiciar el dinero de los contribuyentes. Prefiero usar ese dinero para contratar más policías o para ampliar el personal de la ciudad", dijo Alindajao. "¿Por qué no es suficiente el estatuto estatal de control de alquileres?"
La Ley de Protección de Inquilinos de California aprobada en 2019 establece que los propietarios no pueden aumentar el alquiler más del 10% en total o el 5% más el cambio porcentual en el costo de vida, lo que sea menor durante un período de un año para las unidades de vivienda construidas antes de diciembre de 1995. La ordenanza propuesta en Delano sería más restrictiva que la ley estatal actual. Los defensores dijeron que la actual ley estatal de control de alquileres no es suficiente.
"No tiene aplicación de la ley", dijo Mari Pérez-Ruiz.
Controles de desalojo, asistencia de reubicación y protecciones para inquilinos
Además de las disposiciones de control de alquileres, la ordenanza exige una serie de nuevas protecciones para el control de desalojos y los inquilinos. Pero a diferencia del control de alquileres, estos serán aplicables a todas las unidades residenciales que se alquilen, independientemente de cuándo se construyeron las unidades. Según un informe del personal de la administradora de la ciudad de Delano, Maribel Reyna, y el abogado de la ciudad, Mark Hensley, fechado el 6 de mayo, el personal de la ciudad será responsable de rastrear todas esas unidades y brindar asistencia para resolver violaciones o disputas que surjan del desalojo y los derechos de protección de los inquilinos.
Por ejemplo, según la ordenanza propuesta, un arrendador que termine un arrendamiento sin culpa del inquilino (conocido como causa justa sin culpa) tendría que hacer un pago de reubicación al inquilino de hasta $8,000. Además, si el inquilino tiene 62 años o más, está discapacitado o tiene una enfermedad terminal en el momento en que se proporciona el aviso, el inquilino tiene derecho a un pago adicional de $4,000. Los defensores del control de alquileres dijeron que esto se incluyó en la ordenanza como una forma de disuadir a los propietarios de desalojar injustamente a un inquilino.
"Hay que recordar que, para nosotros, siempre se ha tratado de obtener justicia, de disuadir a los propietarios de prácticas desleales", dijo Martínez.
Según la ley estatal actual, los propietarios solo están obligados a proporcionar a los inquilinos un pago directo equivalente a un mes de alquiler o renunciar al pago del alquiler durante el último mes de arrendamiento bajo los desalojos por causa justa sin culpa.
Financiamiento, cumplimiento y recursos de la ciudad para implementar la petición
Otro desacuerdo importante entre los defensores de los inquilinos y el personal de la ciudad de Delano es sobre el costo de implementar la ordenanza propuesta. Según el informe del personal del 6 de mayo, la ciudad de Delano necesitaría crear un nuevo departamento de la ciudad para hacer cumplir y administrar la ordenanza propuesta. Dicho departamento se financiaría con una cuota anual de alquiler de vivienda que todos los propietarios están obligados a pagar. El consejo de la ciudad determinaría el monto de la tarifa, pero hasta que se haga esa determinación, la tarifa se establecería en $120 por unidad de control de alquileres por año y $84 por unidad por año para las unidades que están exentas de las disposiciones de control de alquileres. Pérez-Ruiz, defensor del control de alquileres, dijo que el costo para la ciudad sería "mínimo".
La ciudad puede presentar una medida de control de alquileres que compita
Según el informe del personal, la ciudad está "deseosa" de explorar la posibilidad de que los proponentes modifiquen su petición, pero no indicó cómo. Alindajao dijo que no cree que los proponentes estén dispuestos a cambiar nada. Una alternativa sería que la ciudad colocara una medida de control de alquileres en la boleta electoral de noviembre que, entre otras cosas, proporcionaría un proceso de resolución de disputas diferente al previsto en la ordenanza propuesta, y potencialmente una fórmula de control de alquileres diferente.
Cuando se le preguntó cómo se vería una medida competidora, Alindajao dijo: "Probablemente se vería como el estatuto estatal, para ser honesto. Podemos vivir con el estatuto estatal". El impacto fiscal de la ordenanza propuesta aún está bajo revisión por parte del personal y se devolverá al consejo de la ciudad cuando se complete un estudio de tarifas.
¿Y ahora qué?
Dos cajas de peticiones con alrededor de 3,000 firmas de votantes fueron entregadas por los proponentes a la secretaria municipal Nancy García. García dijo que su función es asegurarse de que toda la información se complete correctamente y asegurarse de que todas las firmas de los votantes sean de votantes registrados en Delano. Si detectaba a alguien con una dirección fuera de Delano, esa firma no sería válida. Luego, García enviará las peticiones a la Oficina de Elecciones del Condado de Kern, que luego verificará la firma de cada una para asegurarse de que sea válida. Ese proceso podría llevar días o incluso semanas.
Si se determina que suficientes firmas son válidas, la ordenanza propuesta se colocará en la boleta electoral de noviembre para que los votantes de Delano decidan su destino. Los defensores de la medida dicen que llevarán a cabo varias reuniones informativas en el ayuntamiento entre ahora y noviembre para explicar y responder preguntas sobre la ordenanza a la comunidad.
