Por Julian Travis Do, codirector de ACoM

Suena a tópico, pero ser propietario de una casa es realmente el sueño americano para muchos.

Para las familias inmigrantes, los hogares de clase trabajadora y las comunidades racializadas de toda California, no tener un techo es una realidad diaria: alquileres en aumento, apartamentos familiares multigeneracionales abarrotados, frío extremo y calor cuando cambian las estaciones, y la dolorosa decisión de mudarse lejos de barrios conocidos solo para poder permitirse una casa.

Las cifras cuentan la historia. Hoy en día, solo el 22% de los hogares californianos pueden permitirse una vivienda a precio medio, una cifra que baja a un devastador 11% para las familias negras y latinas. Mientras tanto, más de la mitad de los inquilinos gastan más del 30% de sus ingresos en vivienda (ACoM).

Pero el 3 de noviembre, estas comunidades y los votantes de California en general tendrán la oportunidad de opinar sobre tres propuestas relacionadas con la vivienda que adoptan enfoques diferentes para resolver la persistente crisis de vivienda y poner ese sueño americano al alcance.

Las propuestas 1, 37 y 45 implican juntas aproximadamente 36.000 millones de dólares en autorización de bonos y un nuevo proceso de revisión ambiental. No fueron redactadas juntas. Cada una tiene un patrocinador, estructura y método de pago diferentes. Para las familias que intentan entender lo que está en juego, ayuda tomarlas una a una y luego preguntar cómo se relacionan.

Proposición 1: Subvenciones para la vivienda asequible

La Proposición 1 es un bono estatal de 11.250 millones de dólares, presentado en la papeleta por la Legislatura. De esos, 10.000 millones financiarían programas de vivienda y serían reembolsados desde el Fondo General, y 1.250 millones financiarían préstamos hipotecarios para veteranos, reembolsados con pagos hipotecarios de veteranos, según la Oficina del Analista Legislativo. La mayor parte, unos 7.200 millones de dólares, se destinaría a viviendas asequibles para alquiler. La guía electoral del estado dice que el bono subvencionaría hasta 40.000 viviendas de alquiler, unas 2.500 unidades para trabajadores agrícolas y unas 1.200 camas para estudiantes. El reembolso costaría al Fondo General entre 500 y 600 millones de dólares al año durante unos 25 años. Los críticos argumentan que el endeudamiento no es una solución duradera a la escasez de vivienda (East Bay Times).

Proposición 37: Ayuda con el pago inicial

Para los inmigrantes de primera generación y las familias de color, la mayor barrera para ser propietarios de una vivienda no es el pago mensual, sino la falta de riqueza generacional necesaria para el pago inicial.

Los partidarios ven la Proposición 37 como un puente sobre esa brecha de riqueza. Permitiría a la Agencia de Financiación de la Vivienda de California vender hasta 25.000 millones de dólares en bonos de ingresos. El dinero financiaría segundas hipotecas que cubrieran hasta el 17% del precio de una vivienda recién construida. Los compradores aportarían al menos un 3% de entrada y obtendrían una primera hipoteca de un prestamista privado. Los bonos serían reembolsados con pagos de los prestatarios, no del Fondo General, y los prestamistas privados, no los contribuyentes, asumirían el riesgo de impago (CalMatters). La agencia podría pedir prestado la cantidad total pero no estaría obligada, por lo que 25.000 millones de dólares es un techo, no una previsión previsiva.

La Proposición 37 es, esencialmente, un programa para personas de ingresos medios. Los prestatarios podrían ganar hasta el doble de la renta media de la zonay no necesitan ser compradores primerizos. Por eso los críticos de esta propuesta responden que muchos inquilinos podrían seguir sin calificar para una primera hipoteca, que la medida no reduce los pagos mensuales y que añadir dinero para los compradores podría hacer subir los precios sin querer (NBC Área de la Bahía).

Proposición 45: Velocidad frente a protección

La Proposición 45 no es un bono, sino un cambio de norma, patrocinado por la Cámara de Comercio de California. Limitaría las revisiones medioambientales bajo la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA) a 365 días para los proyectos cubiertos y endurecería los plazos para impugnaciones judiciales. También va más allá de la vivienda, a carreteras, agua y otros proyectos.

Para las comunidades de color, esta es una pregunta difícil. Los partidarios argumentan que las demandas de CEQA a veces son utilizadas por barrios con recursos para bloquear la vivienda asequible, y que la Proposición 45 permitiría construirla más rápido y de forma más barata. Los críticos la califican de una laguna legal para los promotores que podría debilitar las protecciones medioambientales—una preocupación seria para barrios que ya sufren la mayor parte de la contaminación y el desarrollo industrial (New York Times).

Cómo se relacionan

Legalmente, son medidas independientes. Funcionalmente, forman parte de la misma cadena de suministro. La Proposición 1 subvenciona la oferta. La Proposición 37 financia al comprador. La Proposición 45 controla la velocidad de los permisos.

Si la Proposición 1 se aprueba sin la Proposición 45, los proyectos subvencionados podrían avanzar al ritmo actual de revisión. Si la Proposición 37 se aprueba sin que se construyan nuevas viviendas, más financiación por parte de compradores podría perseguir el mismo número de viviendas, aumentando involuntariamente los precios y haciendo que las viviendas sean aún menos asequibles. Cuántos proyectos de la Proposición 1 usarían el proceso de la Proposición 45 no está decidido.

Las preguntas tras el día de las elecciones

Sea cual sea la decisión de los votantes, autorizar dinero siempre es difícil, pero en realidad es la parte fácil en el contexto de resolver la crisis de vivienda en California y permitir que las comunidades racializadas e inmigrantes sean propietarias de una vivienda. Exigir responsabilidades al sistema por el acceso equitativo debe formar parte del plan de ejecución.

Para las familias que han sido excluidas del precio y los residentes locales que enfrentan desplazamiento, las preguntas prácticas siguen siendo: ¿Cómo pueden obtener los requisitos? ¿Llegará la labor de alcance a quienes no hablan inglés? ¿Y realmente se construirán sus viviendas cualificadas?

El plan de vivienda de California prevé más de 2,5 millones de nuevas viviendas para 2030, y la encuesta de personal de 2026 de Associated General Contractors of America encontró que la mayoría de los contratistas aún tienen dificultades para encontrar trabajadores cualificados.

Esas preguntas comienzan el miércoles. Para información oficial sobre las tres medidas, consulte la guía estatal para el votante.

Nota del editor: Este artículo es una opinión de Julian Travis Do, codirector de American Community Media (ACoM), donde se centra en políticas públicas y capacidad de ejecución.