Fideicomisario de tierra mantiene unidades asequibles en el norte de California, pero el trabajo comienza en Bakersfield.

por Felicia Mello / CalMatters

   Hace nueve años, los inquilinos del Pigeon Palace en 2840-2848 Folsom Street en San Francisco se enfrentaron a un dilema. Su anciano propietario, que había alquilado durante mucho tiempo a precios asequibles, no pudo seguir supervisando el lugar. En su lugar, un conservador designado por el tribunal tomó medidas para subastar el edificio.

    Debido a que Pigeon Palace se encuentra en el popular y cada vez más caro vecindario de la Misión, los residentes temían que un nuevo propietario pudiera aumentar drásticamente sus alquileres, o expulsarlos por completo. Así que recaudaron $300,000 y se los dieron a una organización sin fines de lucro llamada San Francisco Community Land Trust, que los combinó con préstamos de un banco y de la ciudad para hacer la oferta ganadora de más de $3 millones. Luego, el fideicomiso alquiló unidades a los inquilinos a precios asequibles.

   Gran parte del debate político sobre la crisis de vivienda de California se ha centrado en la construcción de nuevas unidades. Pero los fideicomisos de tierras comunitarias, un método para preservar las viviendas asequibles existentes que se remonta al Movimiento por los Derechos Civiles, han ido ganando fuerza silenciosamente.

    El número de fideicomisos de tierras comunitarias (organizaciones sin fines de lucro que compran tierras y luego venden o alquilan los edificios superiores a residentes de bajos ingresos) se ha triplicado en California desde 2014, según la Red de Fideicomisos de Tierras Comunitarias de California.

    Si bien las unidades de vivienda que supervisan estos fideicomisos se cuentan solo por miles, los partidarios dicen que el modelo es más barato que construir nuevos y puede ayudar a estabilizar las comunidades en riesgo de gentrificación y desplazamiento. Las tribus indígenas, los barrios de inmigrantes y las ciudades del interior que antes eran asequibles se encuentran entre las comunidades que experimentan con fideicomisos de tierras comunitarias.

     Hoy en día, los inquilinos de Pigeon Palace, un edificio de seis unidades de la reina Ana, pagan entre 1.400 y 3.000 dólares al mes por amplios apartamentos de dos habitaciones en uno de los barrios más caros de la ciudad. Comparten una sala de bicicletas y un jardín con espacio de reunión al aire libre y toman decisiones juntos sobre la gestión del edificio.

     "Pasamos de ser inquilinos en un mercado donde alguien podía comprar nuestro edificio cualquier día, a donde nadie viene a comprar nuestro edificio", dijo Keith Hennessy, un artista de danza experimental que ha vivido en el Palacio durante 22 años. Con esa estabilidad, dijo, "es más fácil construir una familia. Es más fácil construir una comunidad".

    Mientras tanto, el Fideicomiso de Tierras Comunitarias de San Francisco ha crecido hasta supervisar 150 unidades, incluidos dos edificios más grandes en el distrito de Tenderloin que albergan principalmente a trabajadores de servicios que hablan español y maya. El año pasado, el filántropo MacKenzie Scott le dio a la organización 20 millones de dólares para expandir su cartera y ayudar a incubar nuevos fideicomisos de tierras.

    Los fideicomisos de tierras comunitarias pueden supervisar viviendas unifamiliares o edificios de unidades múltiples, y los residentes pueden alquilar o ser propietarios. Cuando los residentes son dueños de sus casas, el fideicomiso retiene el control sobre la tierra, arrendándola a los propietarios a largo plazo y exigiendo que cualquier venta de vivienda sea a otros compradores de ingresos bajos o moderados o de vuelta al fideicomiso. Los inquilinos de edificios de unidades múltiples generalmente cooperan para administrar la propiedad y forman parte de la junta directiva del fideicomiso.

     En lugar de simplemente crear nuevas viviendas asequibles, los fideicomisos de tierras comunitarias ayudan a detener la hemorragia de viviendas asequibles existentes que se convierten en unidades para residentes más ricos. Si bien los fideicomisos no son nuevos en California, la preocupación por el creciente control corporativo de la vivienda y el aumento del costo de las nuevas construcciones han impulsado un mayor interés en el modelo, dicen los expertos.

     La Red de Fideicomisos de Tierras Comunitarias de California representa a 50 fideicomisos establecidos y emergentes en todo el estado, y la mayoría de los más nuevos surgen en comunidades negras y latinas de clase trabajadora, según la red.

    "Estamos dando el control de los edificios a la comunidad. Lo estamos sacando del mercado especulativo y nos estamos asegurando de que los inquilinos puedan convertirse en propietarios de viviendas si así lo desean", dijo Jessica Meléndez, directora de políticas de TRUST South L.A., que recientemente compró dos pequeños edificios de unidades múltiples en el sur de Los Ángeles con el objetivo de convertirlos en cooperativas.

     La organización también es propietaria de Rolland Curtis Gardens, un complejo de apartamentos de 140 unidades con una clínica de salud y un mercado cerca de la Universidad del Sur de California, en un sitio que estaba programado para convertirse en vivienda a precio de mercado hasta que el fideicomiso lo compró y rehabilitó.

    "Los fideicomisos de tierras comunitarias podrían ser una herramienta para ayudar a cerrar la brecha de propiedad de vivienda entre las personas negras y blancas", dijo Muhammad Alameldin, asociado de políticas del Centro Terner para la Innovación de la Vivienda de UC Berkeley. La construcción de condominios se ha desacelerado en todo el país en los últimos 15 años, dijo, restringiendo las opciones para los propietarios de viviendas de nivel inicial que carecen de riqueza generacional.

    Pero dijo que los fideicomisos de tierras comunitarias también tienen que navegar por un sistema financiero y legal que no tiende a favorecer la propiedad cooperativa.

    El desafío de recaudar capital ha limitado el crecimiento de los fideicomisos de tierras comunitarias.  Actualmente albergan a unos 3,500 residentes de California, y la mayoría de las propiedades constan de menos de 10 unidades.

    El movimiento recibió un golpe este año cuando los legisladores de California que buscaban cerrar un déficit presupuestario eliminaron un programa de 500 millones de dólares que habría otorgado a los inquilinos y fideicomisos de tierras comunitarias subvenciones para comprar propiedades en riesgo de ejecución hipotecaria.

     En cambio, los fideicomisos de tierras comunitarias están recurriendo a fuentes de financiamiento locales: un bono de vivienda asequible de $20 mil millones en la boleta electoral en el Área de la Bahía de San Francisco este noviembre reservaría $3 mil millones para preservar las viviendas asequibles existentes, más $6 mil millones para que las comunidades locales gasten de manera flexible en prioridades, incluida la preservación. Y en Los Ángeles, parte de los ingresos del "impuesto a las mansiones" de la ciudad sobre la compra de bienes raíces de más de $5 millones se destinarán a la adquisición y rehabilitación de viviendas asequibles.

    Una vez concentrados en el Área de la Bahía y Los Ángeles, los fideicomisos de tierras comunitarias se están extendiendo a otras áreas donde el costo de vida está aumentando. El Concejo Municipal de Bakersfield votó el año pasado para establecer un fideicomiso de tierras comunitarias; Irvine ya tiene uno y Long Beach lo está considerando.

    El incipiente Sacramento Community Land Trust acaba de comprar su primera propiedad, un jardín utilizado por los residentes que salen de la indigencia, donde planea construir casas diminutas, dijo la directora ejecutiva Tamika L'Ecluse.

    Y la tribu Wiyot en el condado de Humboldt ha establecido un fideicomiso de tierras centrado en la conservación y la vivienda. "A medida que los precios de la vivienda están dejando a nuestra gente fuera de las tierras ancestrales de la tribu, este fideicomiso de tierras es un intento de hacer un cambio en nuestra comunidad", dijo la administradora tribal Michelle Vassel por correo electrónico. "Nuestra intención es quitarle el margen de ganancia a la promoción de viviendas".

     Ya sea que los fideicomisos de tierras comunitarias puedan escalar o no para convertirse en una parte significativa del panorama de la vivienda de California, el modelo atraviesa algunos de los binarios tradicionales de la conversación sobre la vivienda del estado. Las adquisiciones de fideicomisos de tierras pueden reunir a inquilinos con problemas de liquidez y pequeños propietarios que quieren vender sus propiedades, dos grupos que a menudo se enfrentan entre sí. Y la idea va más allá del debate entre NIMBYs y YIMBYs sobre si construir; Los defensores de los fideicomisos de tierras comunitarias argumentan que no se trata solo de cuántas viviendas tenemos, sino de quién las controla.

     Hennessy, el inquilino de Pigeon Palace, dice que le encanta coadministrar su edificio con una comunidad multiétnica de 11 adultos, cuatro hijos y dos nietos que visitan regularmente. El edificio está en proceso de renovación, y dice que los inquilinos tomaron decisiones juntos, sobre todo, hasta los colores de pintura para su fachada (lavanda en la parte trasera, verdes y azules en el frente).

     "Esta es una vivienda asequible para otra generación", dijo. Él mismo no tiene hijos, pero su unidad pasará a otro inquilino de ingresos bajos a moderados después de él.

     "Estoy construyendo una casa para personas que no conozco en el futuro", dijo. "Es otro tipo de legado".

PIE DE FOTO:

El Pigeon Palace cubierto de andamios y lonas en San Francisco el 1 de agosto de 2024. El complejo de viviendas opera a través de un fideicomiso de tierras comunitarias, o una organización sin fines de lucro que compra terrenos y luego vende o alquila los edificios a residentes de bajos ingresos para crear vivienda permanentemente asequible. Los inquilinos de Pigeon Palace, que coadministran el edificio, están renovando el espacio. Foto de Florence Middleton, CalMatters